债务与住房
租房还是买房对比计算器
「买房是存钱」和「租房是扔钱」都太粗糙。把同一份现金流放进两条路，看第几年买房开始领先——或者一直不领先。
盈亏平衡点
第 8 年
期末：+47,950.88 期末买房领先
期末卖房净值
1,281,294.02
期末租房基金
1,233,343.15
月供（本金+利息）
6,365.03
期末剩余贷款
1,087,832.88
第 8 年买房开始领先；到期末领先 47,950.88。
逐年对比：卖房净值 vs 租房基金
| 第几年 | 买房累计支出 | 租房累计支出 | 卖房净值 | 租房基金 | 买房领先 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 740,198.42 | 72,784.79 | 605,571.06 | 693,999.96 | -88,428.90 |
| 2 | 840,804.92 | 147,038.69 | 672,899.23 | 749,119.34 | -76,220.11 |
| 3 | 941,827.74 | 222,791.35 | 742,035.83 | 805,381.93 | -63,346.10 |
| 4 | 1,043,275.30 | 300,073.04 | 813,033.82 | 862,812.05 | -49,778.23 |
| 5 | 1,145,156.15 | 378,914.61 | 885,947.82 | 921,434.58 | -35,486.75 |
| 6 | 1,247,479.05 | 459,347.54 | 960,834.19 | 981,274.93 | -20,440.73 |
| 7 | 1,350,252.92 | 541,403.96 | 1,037,751.06 | 1,042,359.09 | -4,608.03 |
| 8 | 1,453,486.86 | 625,116.64 | 1,116,758.40 | 1,104,713.63 | 12,044.77 |
| 9 | 1,557,190.16 | 710,519.00 | 1,197,918.11 | 1,168,365.73 | 29,552.38 |
| 10 | 1,661,372.29 | 797,645.16 | 1,281,294.02 | 1,233,343.15 | 47,950.88 |
买房领先 = 卖房净值 − 租房基金；为正（高亮行）表示该年买房占优。
统一口径净成本
| 路径 | 净成本 |
|---|---|
| 买房：总支出 − 期末卖房净值 | 380,078.26 |
| 租房：同口径总支出 − 期末基金 | 428,029.14 |
两条路花同一笔现金流，租房侧把没花掉的拿去投资。本金只计一次：流出为现金、经卖房权益收回。
支出明细
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 前期投入：首付＋买入费 | 640,000 |
| 贷款额 | 1,400,000 |
| 全期贷款利息 | 451,637.07 |
| 全期租金 | 797,645.16 |
| 期末房价 | 2,442,398.87 |
两条路怎么比才公平
买房路：首付加买入交易费先一次性出去，每月付月供（本金+利息）、维护费和其他住房支出；到期卖出，拿回 房价×(1−卖出费率) − 剩余贷款。租房路：同样的首付加买入费拿去按假设收益率投资，每月再把「买房月支出 − 当月租金」的差额存进去（租房更贵时为负）。
关键是不重复记账：月供里的本金既是现金流出，又通过卖房权益回到你手里——只算一次。所以对比终点是「卖出净值」对「租房投资基金」，而不是把本金当成纯消耗再扣一遍资产。
增长率是假设，不是预测
房价增长、租金增长、投资回报三个数字都是可调的情景假设——没人知道未来它们是多少。默认值仅供演示，你应该多试几组（比如房价不涨、租金更快、回报更低），看结论对哪个假设最敏感。
平衡点只在每个整年结束时判断。整年里卖房净值一直没追上，就显示「未达到平衡」，不会编一个交点。年限带小数时，期末领先额按你填的退出时点算，可能和最后一个整年不一样：期末已经买房领先时，说明会写明领先金额，不会说成租房赢。
常见问题
为什么本金不算买房的「纯支出」？
本金确实每月流出现金，但卖房时通过权益拿回来——计入卖房净值后不能再从净成本里扣一次，否则就是重复记账。利息、税费、维护、交易费才是真正的成本。
「期末净资产」具体指什么？
买房侧 = 到期卖房净值（房价×(1−卖出费率) − 剩余贷款）；租房侧 = 投资基金（首付+买入费起步，每月加减收支差额，按假设回报复利）。两者之差就是「买房领先多少」，为负则租房赢。
月供还完期限后怎么算？
居住年限长于贷款期限时，贷款结清后买房月支出只剩维护和其他住房支出，与租金的差额继续按月入基金——长期持有正是买房通常翻盘的原因。
没有平衡点是 bug 吗？
不是。整年节点上都没出现买房领先时，页面显示「未达到平衡」。年限不是整数时，请同时看期末领先额：期末买房已经领先，会写成买房领先，不会把金额说成租房赢。
按月复利在本地逐月模拟；增长与回报均为可修改情景假设而非预测；不含税费补贴、装修折旧等细化项。仅供参考，不构成购房或投资建议。